一、案件事实及裁判结果

    被告王栋与被告王伟为父子关系。原坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号263室（建筑面积36.25平方米，以下简称争议房）房屋原系沈阳市电信局所有房产，由被告王栋承租使用。1997年6月22日，王栋与沈阳市电信局签订出售公有住房协议书，以5,484.00元价款购买了争议房的所有权，但该房产权证因产权单位原因当时未予办理。1997年10月10日，王伟以王栋名义与原告之母柴静签订一份房屋买卖契约，卖方为王栋，买方为房兴。双方约定王栋将争议房以20,000.00元价款转让给房兴，房屋交付之日一次性支付房价款。王伟在协议上盖王栋名章并按手印，原告母亲柴静在协议上签名并按手印，同时王伟将争议房自有住宅使用证、房屋出售专用收款收据、电费收据、维修费收据等争议房手续交给柴静。次日，柴静将购房款20000元给付王伟，王伟将争议房腾空交付给柴静，原告开始在争议房居住。

    2000年初，争议房产权证办理完毕，被告王栋到沈阳市电信局房管科领取了争议房产权证。原告房兴于2000年5月起找到王栋，要求办理争议房更名过户手续，王栋拒绝。被告王栋于2006年12月13日将争议房转让给被告李薇，李薇现已取得争议房所有权证。2007年末，争议房被划入政府拆迁范围，在争议房实际居住的原告房兴遂于2007年10月起诉至本院。

    另查，2007年末争议房已被拆迁部门拆除。

    本院经查明事实并审查相关证据后认为，本案双方当事人争议的焦点是1997年10月10日签订的房屋买卖契约是否有效。原告主张被告王栋同意出卖争议房且签订房屋买卖契约时在场，被告王栋表示否认，被告王伟以其父王栋名义与原告签订房屋买卖契约转让争议房，现王栋表示对此不知情，故本案系一起因无权代理行为而导致的财产权属纠纷。

    针对本案事实，被告王伟未取得王栋委托即签订契约出卖争议房，其行为属无权代理应认定无效，但王伟与王栋系父子关系，王栋现无证据证明王伟签约时持有的王栋名章、争议房公房房证、房屋出售专用收款收据等手续是虚假的，上述事实使原告有理由相信王伟是受王栋委托出卖争议房。依据合同法第49条有关“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”规定，王伟出卖争议房行为构成表见代理，该代理行为有效，被告王栋应对该行为承担民事责任。现原告主张合同有效，请求法院确认争议房归其所有，鉴于争议房于本案审理期间被拆除，该不动产已不存在，故对原告确认争议房归其所有请求本院不予支持，确认争议房拆迁补偿款归原告所有。故依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决原坐落于沈阳市皇姑区黄河南大街112巷2号263室（建筑面积36.25平方米）房屋拆迁补偿款等全部补偿费用归原告所有。

    二、相关分析

    《中华人民共和国合同法》第49条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，这是表见代理的法律依据。

    对表见代理也可以理解为它是无权代理表现形式之一，是指无权代理人的代理行为客观上存在使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。

    构成表见代理的要件主要有：

    （1）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止；

    （2）客观上存在使善意相对人相信为人享有代理权的事由；

    （3）相对人善意且无过失；

    （4）行为人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和可撤销的情形。

    表见代理属无权代理的一种，从广义上讲，无权代理也属于无权处分范畴，都是无处分权人擅自处分行为的一种。但《中华人民共和国合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的无权处分行为，是狭义的无权处分概念，因此表见代理与无权处分还是有很大区别的，最大的区别是实施的名义不同：无权处分是以无权处分人自己的名义实施处分行为，而表见代理则是以被代理人的名义实施处分行为。对无权处分行为，法律规定善意取得制度与其对应，二者互为补充，保护着权利人和受让人之间的合法权益。而表见代理制度相对无权处分和善意取得制度是独立的，在适用中绝不能与前两者产生混淆。

    表见代理制度无权处分、善意取得制度的区别还体现在法律后果方面。无权处分行为属于效力待定的行为，关键看权利人是否追认或者无权处分人事后能否取得处分权，如果不具备上述两种情形，无权处分人自己承担不利的法律后果。如有第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；而表见代理虽然实质上属于无权代理，但具有与有权代理同样的效力，由被代理人承担合同产生的法律后果，即合同自始有效。

    本案中被告王伟以其父名义卖房，即应认定为无权代理行为，该行为应为无效行为，但是，因王伟卖房时，其持有该房公房房证和王栋本人身份证，另外还有其他争议房的相关手续，且王伟当时实际居住争议房，能够实际交付争议房，上述事实使购房方原告有理由相信王伟的卖房行为是征得了其父王栋同意的，故王伟的行为构成表见代理行为。

    在审理不动产纠纷案件中，适用表见代理制度应注意以下几个问题

    （1）、如何认定善意相对人相信行为人享有代理权的事由和如何认定相对人善意且无过失问题。上述问题是适用表见代理的核心问题，应从以下几个方面审查后作出推定：行为人与被代理人有无亲属关系或是否存在过委托代理关系；行为人是否持有证明被代理人身份的文件（户口簿、身份证）；行为人是否持有不动产的重要权属证明文件（房证、居住使用证、交纳购房款发票等）；行为人与相对人间的交易是否为有偿交易，交易价格是否合理；行为人处分不动产时，不动产由谁居住、行为人是否负责交付等。从以上几个方面认定相对人的心理活动，判断其是否为善意。

    如果被代理人主张行为人代理行为无效，则其应对相对人具有恶意进行举证，如果不能证明相对人知道行为人无代理权即存有恶意，则推定相对人为善意，即举证责任由被代理人承担。

    （2）、涉及土地所有权与违章建筑的不动产纠纷，不适用表见代理制度。依据我国《宪法》和《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》有关规定，土地所有权归国家所有、违章建筑不能成为不动产交易的标的物，故物权法已明确规定土地所有权和违章建筑不适用善意取得制度。同样也不存在表见代理制度适用问题。这与表见代理的构成要件也不冲突，表见代理的构成要件之一即行为人与相对人所订立的合同，本身并不具有无效和可撤销的情形。

    （3）、夫妻间一方擅自处分财产行为不适用表见代理制度。

    对夫或妻一方对夫妻共同拥有的不动产擅自处分而引起的纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，法院可作出裁决，不支持夫妻一方关于转让行为无效的请求。因该条款表述与表见代理的规定很相似，故有的办案人在裁决时直接适用表见代理的条款，这是不妥的。因为夫妻双方对共有房产均享有处分权，故双方间关系不符合委托代理的构成要件，一方擅自处分行为也不是无权代理，不能适用表见代理的规定。笔者认为，《婚姻法》解释（一）的规定反倒与无权处分、善意取得更贴近一些，因为《婚姻法》解释（一）已规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”，那么夫妻一方擅自处分财产，则可视为无权处分的行为。