原告：朱某，男

    被告：韩某，男

    原告诉称，原告在2008年9月1日经某房产介绍与被告签定买房协议，因当时被告未带房证，所以把定金3000元交由中介代收，定于2008年9月2日送产权证到中介，同时定金3000元交给被告。后被告没有房权证，并给中介打电话说房子不卖了，故起诉来院。要求被告履行合同或双倍返还定金，要求被告赔偿中介费2000元，诉讼费由被告承担。      

    被告辩称，我去中介登记卖房子，登完记后我就走了，中介让我留了电话号码。我往回走的路上，中介给我打电话说有个人买房子的，我回到中介，见到了原告，我说房子现在还在出租，我也得和我爱人商量一下。我回去后跟我爱人商量后，我爱人不同意卖房，第二天我给中介打电话说不卖了。因为房主是我爱人。过段时间后，中介后给我打电话，问我还卖房子不，我说不卖了，你把定金退给原告。

    经法院审理查明：2008年9月1日被告去某房产中介（以下简称中介所）登记出卖住房，并称该房产权人为其妻子。回途中，中介给被告打电话说正好有人来买房子，被告便又回到中介所，见到原告，并代替产权人（协议甲方）与原告（协议乙方）签订了房屋转让协议书，协议约定：“转让房屋地址：沈阳市某区某路某号1-4-1室住房，面积65平方米，转让房屋产权,卖房金额为180,000元,乙方将定金3000元交给甲方,同时交纳中介费2000元，协议自签订之日起，任何一方不得反悔，如单方反悔应作如下赔偿：如甲方反悔，赔偿乙方定金双倍及中介费；如乙方（买房人）反悔，不退定金，不退中介费及手续费…如卖房人未经房主同意，从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖房人承担，退回全部收费，并处罚卖房款的百分之十给乙方作为赔偿以及中介费办理手续费用等…。”协议还补充约定：“因甲方没带产权证，定于9月2日甲方把产权证拿到中介（定金先由中介代收），同时中介把定金3000元交给甲方。”、“此房产权人为徐某，代签人是房主爱人，代签人保证房主能配合更名，如不配合，视为甲方违约”。中介方在该协议上签名。同日，中介方收取了原告定金3000元，并向原告出具了定金收条，该收条载明：“房屋座落地址：（未填写）收到买方定金三仟元整。中介费二仟元由乙方承担。甲方签字（未填写）乙方签字，中介签字（代收）”，收条第三项规定，如果甲乙双方有一方违约，中介费一律不退，由违约方承担。收条另载明：“定于9月2日徐某产权证交给中介，定金交给徐某”。

    签完协议后，被告回家与其妻子商量，其妻子不同意卖房，次日被告给中介打电话说不卖房了。2008年9月25日，原告向法院起诉，要求被告履行合同或双倍返还定金，要求被告赔偿中介费2000元。

    另外，协议签订过程中，被告曾向原告及中介方表示，房子现在还在出租，被告须和爱人商量，对于中介要求原告交定金的行为及原告向中介交定金的行为，被告当场曾表示了反对意见。

被告在登记和签订房屋转让协议过程中，没有带产权人授权委托书、夫妻关系证明、涉案房屋产权证。

二、法院的审理情况

    本案经法院主持调解，原、被告双方与中介方达成调解协议，由中介方退还原告3000元定金和2000元中介费，被告承担案件受理费。

三、评析意见

    本案虽然是调解结案，但其中涉及的法律问题却比较复杂。具体来说，有三个法律问题需要解决。

    第一、关于房屋买卖合同的效力问题。即被告与原告签订的买卖合同是否有效。

    依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中被告出卖房屋的行为系对房屋的处分，而对房屋的处分依法应由对该房屋有处分权的人或其授权的代理人行使。本案被告在没有向原告及中介出示房屋所有权证、授权委托书、婚姻关系证明，并明确告知原告和中介须与产权人商量的情况下，与原告和中介签订房屋转让协议的行为，依法应认定为没有代理权的行为，按照《合同法》第四十八条规定，该行为未经被代理人追认，对被代理人不发生效力。被告与原告所签订的房屋买卖合同虽然成立，但因被告没有处分权其效力应属效力待定的合同，在得不到房屋产权人追认的情况下，应认定为无效合同。按照《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，因合同无效，法院不应予以支持。

    第二、关于定金合同的效力问题。

    首先应明确法律规定定金合同是主合同的从合同，定金是通过定金合同和给付行为设定的。本案中，房屋买卖协议是主合同，定金合同是从合同，因此，定金合同的双方当事人应与房屋买卖合同的当事人一致。根据法院查明的事实，收取原告定金的并非被告，而系中介所，同时，本案被告在房屋买卖过程中亦明确表示不收定金，并提示原告不要向中介交钱，亦未在定金收条上签字，表明被告既没有收取定金的意思表示，也没有收取定金的实际行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条规定，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。因此，应认定本案原被告之间并未形成有效的定金合同关系，故对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不应予以支持。

    第三、关于原告要求被告赔偿中介费2000元的诉讼请求是否成立的问题。

    根据本案房屋中介方的出庭证词“正常交易中，经中介核实房屋产权证并给买房者看后，买卖能够成交了，才把定金给卖方”，以及中介方提供的格式化房屋转让协议第一项中“乙方将定金交给甲方，同时交纳中介费”的约定，应认为本案中如果房屋转让合同合法有效，则中介方收取中介费的条件应是经中介审查房屋具备合法交易条件，中介方收取中介费的时间应是卖方取得定金时。而本案事实却是中介方尚未完成房屋是否具备交易条件的审查主要义务，被告也拒绝收取定金，因此，中介方收取中介费的条件尚未成就。况且本案中房屋转让协议已被确认为无效合同，因此，中介方无权收取中介费，其如果已经收取，按照合同无效后的处理原则，其应当返还原告。此外，因被告在签订转让协议过程中，未提供房屋产权证、授权委托书，并已明确向原告和中介说明需与妻子商量，因此，在合同无效问题上，主要过错在中介方未尽主要审查义务，而被告并无过错，如果因合同无效导致对方当事人出现损失，被告不应负过错赔偿责任。故对原告要求被告赔偿2000元中介费的请求，不应予以支持。

四、小结

    法院参照上述分析和认定意见，对案件主持调解并使原被告双方与案外人中介方达成调解协议，分清了事非，化解了矛盾，不失为一个比较成功的胜败皆服、案结事了的成功案例。