一、案情简介

    甲（出租人）与乙（承租人）签订一份房屋租赁合同，乙承租甲所有的房屋进行经营，合同期限五年，每年租金三万。合同签订后，乙交纳了半年的租金，但因种种原因并未实际使用该房屋进行经营。经过半年后，乙将房屋钥匙交给甲，要求解除合同，甲拒收钥匙。双方因合同是否解除产生纠纷。

二、问题的提出

    1、出租人甲拒收钥匙，双方合同是否解除。

    2、何种情况下乙无正当理由主张解除合同产生合同解除的法律效力。

    3、哪一方当事人应及时通过诉讼或仲裁对解除合同的效力予以确认，合同解除的时间点如何确认。

    4、若双方各执己见（甲认为合同未解除，乙认为合同已解除），却均未及时通过诉讼或仲裁对解除合同的效力予以确定，则此期间的租金损失应由谁来承担。

三、法理分析

    所谓合同解除，是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，此系约定解除合同的法律规定。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，此系单方解除合同的法律规定。一方当事人若无正当理由主张解除合同，没有法律依据，故不产生解除合同的法律效力。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”该条是关于当事人依约定或法定条件解除合同时，产生争议的处理程序。依该条规定，若一方当事人无正当理由主张解除合同的，另一方当事人不必“请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。事实上，无正当理由主张解除合同的行为系一方当事人单方解除合同的意思表示，能否产生解除合同的法律效力，取决于另一方当事人的意思表示。如另一方同意，则可依合同法第九十三条的规定解除合同，如不同意，则合同并未解除，当然不需提起诉讼或申请仲裁请求确认解除合同的效力。

四、问题的解决

    根据以上分析，具体到本案，若乙主张解除合同，而甲不同意，并不属于协商解除。乙无正当理由解除合同，不符合约定的或法定的解除合同条件，故乙交钥匙，甲拒收，不能产生解除合同的法律效力。

    那么，是否是乙在任何情况下提前解除合同均不能获得支持？也不能一概而论。若笼统地不让乙解除合同，也是不合理的。例如：乙承租半年后，由于经营不善等种种原因难以继续承租，若强制其继续交纳租金至租赁期满（即使房屋闲置），既对乙不利，亦不利于资源的充分利用。笔者以为，当主客观情况发生变化，合同履行成为不必要或不可能时，合同继续存在已失去积极意义，将造成不利后果，此时应允许乙通过诉讼或仲裁请求对解除合同效力予以确认，但并不影响甲追究乙的违约责任。

    当乙提出解除合同后，合同解除的时间点应如何确定呢？笔者以为，解除合同的时间并不是提出解除合同的时间，而是法院或仲裁机构认为“履行成为不必要或不可能”时，但该时间应是在纠纷进入诉讼或仲裁程序之后，如果把解除合同的时间确定为裁判生效的时间，则可能因诉讼程序的冗长而致房屋长期空置，持续产生租金损失，对当事人不利。故为减少可能发生的损失，人民法院或仲裁机构在审理过程中，只要认为已符合“履行成为不必要或不可能”的条件，即应指定一个相应的日期为解除合同的时间点，要求双方当事人办理房屋交接手续。交接之后，甲应及时另行出租，不得再向乙追索租金，但不影响其追究乙的违约责任。如果甲对指定的日期提出异议，经充分释明后仍拒不按期办理交接，坚持诉讼或仲裁，一旦其败诉，则风险自负。

    当甲、乙双方均未提起诉讼或申请仲裁对解除合同效力予以确认，因双方的合同并未解除，尚在履行中，故此期间的租金损失应由乙自行承担。