在商品房买卖过程中，房屋开发公司与购房人在签订商品房预售合同或买卖合同之前，往往先签订一份房屋买卖预订书（有时也称为认购书、预购书等），约定就某一确定的商品房，在确定的期限内，双方以约定的价格订立商品房预售合同或买卖合同（以下简称本合同），同时要求购房人向房屋开发公司支付一定数额的定金，以担保双方履行该预订书。后因种种原因，双方最终并未订立本合同，就是否继续履行预订书、是否返还定金问题产生纠纷，诉至法院。笔者现就房屋买卖预订书的法律性质、法律效力及违反预订书的法律责任等几方面作以分析。

    一、房屋买卖预订书的性质及特征

    所谓预订书，也称预约合同、预备合同，是当事人之间约定将来订立一定合同的合同。就房屋买卖预订书的性质问题，学界和实务界一直存在不同认识，有的认为预订书是本合同的补充合同，本身并不是一个独立的合同；有的认为预订书是一种预约合同，具有独立的法律效力，是独立的合同；有的认为预订书为附条件的本合同。笔者以为，房屋买卖预订书是双方当事人对签订本合同的约定，一旦双方签订了本合同，则该预订书便自行终止，即预订书是一种预约合同，是当事人约定订立本合同的合同，具有独立的法律效力，当事人若违反，应承担违约责任。预订书是双务合同，是诺成合同，是不要式合同，无须具备特定的形式或手续，只要双方当事人达成一致意见即可。成立预订书必须具备下列条件：1、当事人有订立本合同的合意；2、当事人须具有受该协议约束的意思表示；3、应当具备必要的条款，如标的物、价款等基本条款。

    二、房屋买卖预订书的效力

    房屋买卖预订书一经签订，即对双方当事人具有约束力。约束力主要表现在几个方面：1、当事人必须在预订书约定的期限内就订立本合同进行磋商；2、对预订书中已经约定的条款（如标的物、价款）必须遵守，不得擅自改变；3、双方在对预订书中没有约定的条款进行协商时，应当遵守诚实信用、公平等基本原则，不得将自己的意志强加给对方，也不得出于不愿订立本合同的目的而恶意磋商，否则应承担缔约过失责任。

    三、违反房屋买卖预订书的法律责任

    因房屋买卖预订书系独立的合同，若违反，则应承担违约责任，如定金责任、继续履行责任等。若在签订本合同的过程中，当事人一方违反诚实信用原则和公平原则，拒绝按照预订书的约定进行磋商或恶意磋商，则属违反契约义务，应当承担缔约过失责任，如损害赔偿责任。

    一般情况下，双方当事人在签订房屋买卖预订书时都约定购房人需向房屋开发公司支付一定数额的定金，以担保双方订立本合同，按照学理上的解释，该定金的性质应为立约定金（订约定金）当购房人在签订房屋买卖预订书后已实际支付定金，如果当事人违反预订书的约定，拒绝订立本合同，或者恶意磋商，致使本合同不能成立，则应承担定金责任，及丧失定金或双倍返还定金。但以下三种情况应区别对待；1、双方订立本合同，则应当依约定返还定金，或将定金抵作房款；2、因不可抗力致使本合同不能订立，或者订立后客观上不能履行，则应当原额返还定金；3、本合同因双方当事人协商不成而不能订立，且不可归责于任何一方当事人，则不适用定金罚则，接受定金的一方应将定金返还。

    当双方当事人订立了预订书后，一方当事人拒绝订立本合同，另一方起诉要求订立本合同的，如何处理？笔者以为，不宜直接判决强制当事人签订本合同，因为法院不能代替当事人为意思表示，也不能强制当事人为一定的意思表示，否则便违反了意思自治原则。

    在因可归责于一方当事人的原因，致使双方不能订立本合同时，守约方能否请求损害赔偿?损害赔偿范围如何确定？对此，最高院的司法解释中并未明确规定，但未规定并不意味着在司法实践中不能判决违反预约一方当事人承担损害赔偿责任。双方当事人在订立本合同之前，先签订一份预订书，实际上是缔约本合同的一个阶段，在此阶段，当事人相互间负有按诚信原则进行谈判、缔约的义务，即先缔约义务。如违反该义务，应按合同法第42条的规定，承担缔约过失责任。赔偿守约方的损失，该损害赔偿的范围应确定为可信赖利益损失，主要包括：订约费用、准备费用及合理的间接损失。对于前两项损失，可由当事人直接举证，法院据此作出相应判决，但对后一项损失却难以确定。例如，双方签订了预订书后，房屋开发公司因房屋价格上涨而拒绝订立本合同，或恶意磋商致使不能订立本合同，守约方却因相信能够订立本合同而丧失了以同等价格向其他人购买相同类型房屋的机会，此时的房屋差价部分，应属可信赖利益损失范围。故对于购房人要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求，法院可以支持，但是全部还是部分支持，司法实践中可根据案件的具体情况来确定。