我国商业银行不良贷款余额过高，其中有相当部分是由于抵押担保贷款无法收回且抵押权无法行使而形成的。因此有必要从审判实务操作的角度明确抵押物审查的关键点，以确保商业银行的贷款安全。
一、银行抵押财产范围
银行贷款抵押指为担保借款人履行还款义务，借款人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给银行，借款人或者第三人为抵押人，银行为抵押权人。借款人或者第三人不得转让或处分抵押财产。借款人不履行债务或者发生约定的情形时，银行可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产所得的价款优先受偿。
根据我国物权法的规定，以下财产可以抵押：
(1)建筑物和其他土地附着物；(2)建设用地使用权；(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；(4)生产设备、原材料、半成品、产品；(5)正在建造的建筑物、船舶和航空器；(6)交通运输工具；(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
下列财产不得抵押：
(1)土地所有权；(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，以及乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时占用范围内的土地使用权除外；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产；(5)依法被查封、扣押、监管的财产；(6)法律规定的不得抵押的其他财产。
二、抵押权行使效力如何确认，是司法实务中经常遇到的问题
当事人以《担保法》第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
抵押权无效的情形：1、抵押合同与主合同不一致即抵押合同与主合同不具有从属关系，导致抵押权的无效。银行预先同借款人、抵押人分别签订一份借款合同和抵押合同，用于办理抵押物登记手续，在借款人和抵押人办妥抵押登记手续后，再用办妥的抵押物权证报批、签订发生真实债权债务关系的借款合同和抵押合同。银行虽然与前一抵押人签订了抵押合同，指定的抵押物也为同一标的物，但因为未办理抵押物的登记手续，故抵押合同没有生效。
2、抵押权与债权分离，抵押权作为其他债权的担保，导致抵押权的无效。由于抵押物的评估价值超过了贷款金额，借款人为获得新的贷款，就利用前述贷款中抵押物评估价值超过贷款金额的部分作为本次贷款的抵押担保，与银行签订了新的贷款合同和抵押合同。根据《担保法》的规定，除最高额抵押外，每一次抵押担保的登记都是针对具体某一主合同债权而进行的，即其只对该主合同债权承担担保责任。本次贷款的抵押，在未办理登记手续的情况下，抵押也是无效的。
3、抵押贷款展期和贷新还旧，导致抵押权的无效。借款人申请贷款合同展期的，合同展期后，如果未得到抵押人同意的情况下，合同展期对于抵押物和抵押人是没有约束力的。即使合同得到抵押人的书面同意，但是对需要登记的抵押物也应进行变更，否则也不发生法律效力。
对于以旧还新的贷款合同，双方达成一致意见后，应当一并签订新的抵押合同和办理抵押物登记手续，才能使新的贷款合同债权重新得到抵押物的担保。
4、以集体土地使用权设定抵押的贷款，导致抵押权的无效。如果作为担保的抵押物是集体土地使用权，就必须查明该土地上是否有建筑物（厂房），只有将此建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权才能同时抵押。如果单独以集体土地使用权作主抵押物签订贷款合同，则抵押无效。
5、部分共有人以共有房地产设定抵押时，存在的问题。签订抵押合同时，抵押合同的抵押人只有一个或部分共有人，而不是全体共有人共同签署，可能会造成合同的部分无效。在按份共有中，应查明抵押人的份额，如果超出份额，则造成抵押部分无效；在共同共有中，必须经全体共有人的书面同意，切勿遗漏当事人，否则可能造成抵押合同的部分无效。
6、以宅基地上的房产作为抵押物进行消费性贷款，导致抵押权的无效。《担保法》第37条规定了宅基地等集体土地使用权不得抵押，明确禁止宅基地作为抵押物进行借款担保。
三、抵押权行使的建议和完善
为准确合理的维护银行的合法权益，保全银行信贷资产，应做好以下几个方面的工作：
1、房屋及土地的基本信息：明确房地的自然状况其产权状况特别是产权主体。对于土地，要根据所有性质(国有或者集体所有)按照其各自相关的规定审查其是否可以抵押。
2、工程建设款优先权问题：建设工程价款优先受偿权是依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，建筑工程的承包人应得的工程价款在一定条件下优于抵押权和其他债权受偿。但有时承包人会为了中标而放弃此优先权。
3、企业经营期限的问题：企业经营期限届满后的民事行为能力具有不确定性。《城市房地产抵押管理办法》规定，有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
4、审查相关的公司文件：《城市房地产抵押管理办法》规定，以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过(企业章程另有规定的除外)；以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过(企业章程另有规定的除外)。
5、房地分押问题：所谓房地分押就是抵押人将土地使用权和土地上的房屋分别设定抵押。虽然房地分别抵押有其存在的现实需求和客观条件，但在我国现行的法律规范之下，房地分别抵押存在抵押无效或抵押权落空的法律风险，因此商业银行在签订抵押合同时应尽量避免房地分押问题的出现。
6、抵押物被查封问题：根据我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。但要注意的前提条件是抵押权的设定是在财产被采取强制措施之前。
7、分割抵押问题：根据国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，分割抵押是允许的。但应采取措施规避其中的风险，例如未完工在建工程只能办理整体抵押，只对可以进行分割处理的房地产办理“分割抵押”，不能分割处理或虽能分割处理，但分割处理后对抵押物价值有影响的房地产，应办理整体抵押。
综上所述，只有按照国家的法律、法规审查房地产抵押担保的合法性、有效性、可靠性，严格按贷款规程操作，才能最大限度的减少贷款风险的发生，维护银行债权，保证国家资产不受损失。
案例一：被告魏红星在得知原告杨桂芝出售坐落于沈阳市皇姑区昆山西路104巷5号楼2-2-1房屋（建筑面积82.15平方米）后，欲扣下该房，向案外人徐纯借款，徐纯为了保证债权实现，指定被告徐淑华为房屋买受人。2009年5月1日，原告与被告魏红星签订了房屋买卖协议，协议约定，原告将坐落于皇姑区昆山西路104巷5号楼2-2-1房屋（建筑面积82.15平方米）以375000元的价格卖给被告魏红星，并约定首付105000元，其余房款由被告魏红星贷款后给付等。2009年5月4日，原告与被告魏红星在该房屋办理过户手续时让原告与被告徐淑华签订了房屋买卖协议，价款为400000元。后徐淑华以该房屋作抵押在中国邮政储蓄银行有限责任公司辽宁省沈阳市分行办理贷款，贷款金额为240000元。原告因被告无继续履行房屋买卖合同的能力为由，于2009年8月起诉来院。
我院经审理认为：关于被告徐淑华提出该房屋有贷款的主张，因该房屋一直由原告居住，中国邮政储蓄银行有限责任公司辽宁省沈阳市分行在办理贷款过程中，未尽到审查义务，该房屋抵押行为应由借款人徐淑华向银行承担还款义务。
本案中，因中国邮政储蓄银行有限责任公司辽宁省沈阳市分行在办理贷款过程中，未尽到审查义务，致使抵押权无法实现。
案例二：原告沈阳木兰电子公司清算组诉被告吉林通化东亚房地产开发有限公司、第三人王建民、第三人通化市郊区农村信用合作联社东岭分社、第三人通化市郊区农村信用合作联社五道江信用社返还原物纠纷一案，2006年被告公司副董事长崔智群私自以单位为出卖人将通化东亚大厦二至四层房产（建筑面积：5484.74平方米）以900万元人民币卖给第三人王建民，卖房款未入公司帐目归崔智群个人所有。第三人王建民于2009年3月31日将所购买的部分通化东亚大厦的产权为案外人杨忠红在第三人五道江信用社贷款500万元人民币提供抵押，于4月29日将所购买的部分通化东亚大厦的产权为其个人在第三人东岭分社抵押个人贷款900万元人民币，于4月30日将所购买的部分通化东亚大厦的产权为案外人周传彬在第三人五道江信用社贷款400万元人民币提供抵押。
我院经审理认为：关于抵押担保的效力，王建民用物化房产的赃物与东岭分社及五道江信用社设定的民事抵押贷款合同，作为东岭分社及五道江信用社在贷款过程中并无过错，应视为有效，在充分保护原告享有物权的前提下，本案中坐落于通化市新华大街89号的通化东亚大厦房产中赃款及其物化的部分应先予追缴，如抵押权人未能按期实现他项权利造成的损失，由第三人王建民承担赔偿责任。
本案中，虽抵押贷款合同被法院认定有效，但是因抵押物系赃物，致使银行的抵押权无法实现。
