所谓的隐名买房，是指实际购房人出资以登记购房人名义购房的行为。2011年3月至10月半年间，办案人处理了涉及隐名买房的所有权确认纠纷就有4件，有的案件已经审结,有的案件尚在审理过程中。由此可见，隐名买房的现象在社会生活中还是屡见不鲜的。 隐名买房案件处理起来比较复杂，登记购房人与房屋出售方之间存在一个购房合同，同时，登记购房人与实际购房人之间对房屋权属又有约定，这种约定或以合同形式出现，或以“承诺书”、“保证书”等形式出现。如果登记购房人对实际购房人出资事实予以认可，那案件事实就比较容易认定；如果登记购房人对实际购房人出资事实不予认可，并主张诉争房产应按登记确定权属归属，则案件事实认定、证据审核、法律适用等方面就比较繁杂。
一、隐名购房案件类型
案例一：原告李某诉被告李某、王某所有权确认纠纷案。
原告诉称，我于2006年出资购买一处商品房，由于年纪较大不能办贷款，就以儿子李某的名义购房。该房的全部购房款及相关费用全部由我支付，贷款也由我偿还。2006年12月12日，原告与儿子李某，儿媳王某签订协议，约定二被告夫妻对该房只有居住权。现二被告占住房产，拒不腾出，故请求判决房产归我所有并判二被告腾房。
被告李某辩称，购买房产我和王某没有出资，因父亲年纪大了，不能贷款，因此才以我名义贷款购房，同意原告诉讼请求。
被告王某辩称，房产是我与李某购买。我从姐姐处借款2万元交的购房定金，以李某的名义办理的贷款。购房首付款11万元及入住费用都是出售结婚用房的售房款支付的。我为原告出具的“承诺书”不是真实的意思表示，是为了缓解家庭矛盾。
经审理查明，原、被告为父子关系，二被告原为夫妻关系，于2009年12月解除婚姻关系。2006年7月7日，被告李某与商品房开发建设单位签订《商品房买卖合同》一份，购买位于沈阳市皇姑区某园区商品房一处，该房建筑面积83.37元，房价款为286,626.00元。2006年12月12日，原告写《承诺书》一份，写明：“李某购沈阳市皇姑区某小区住房一套，房屋产权证户主为李某，房屋总价是286626元。其中首付款136626元，贷款150000元。房屋贷款费用、契税、维修费共10549元。入住费是5034元。以上所有购房资金由其父亲所出。李某夫妻二人只有居住权。”被告李某、王某均在该证明上签字并按手印予以确认。2007年4月，李某办理了诉争房产入住手续，二被告实际居住诉争房产。2008年10月诉争房产所有权证办理完毕，登记所有权人为李某。2009年12月，二被告解除婚姻关系，在离婚诉讼中因案外人即本案原告对房产分割提出异议，故未对诉争房产进行处理。二被告离婚后，诉争房产由被告王某实际居住。后原告请求腾房未果，遂起诉。
该案经本院审理后认为，原告主张其出资购买诉争房产，并提交《书面证明》予以证实，二被告对《书面证明》本人签字真实性未表异议。同时，原告提交了诉争房产相关手续原件，包括入住手续，偿还贷款凭证、结清贷款凭证等，上述证据与《书面证明》可以相互印证，证明原告主张的其出资购房的事实。原告实际出资购买了诉争房产，即享有对该房占有、使用、收益、处分的权利，《书面证明》有关“李某夫妻二人只有居住权”内容，是双方当事人的真实意思表示，此约定对双方均有约束力。现原、被告双方发生矛盾，且二被告解除了婚姻关系，原告请求法院确认其对诉争房产享有所有权并主张二被告腾房，符合事实及法律规定，本院予以支持，判令诉争房产归原告所有，二被告腾房。
关于隐名购房案件，此案为最典型的案例。实际购房人无贷款资格，为取得房屋抵押贷款，以登记购房人名义购房，司法实践中这种案件是最多的。登记购房人多为实际购房人的直系亲属，当登记购房人与配偶关系不和，欲解除夫妻关系时，则登记购房人的配偶（第三人）对房产权属产生争议，纠纷由此发生。除此之外，审判实践中还有为达到逃避交纳税款而“隐名购房”的，有债务人为逃避到期债务和司法机关强制执行措施而隐名购房的情况。另外，还存在类型是家庭成员内部具有不确定赠予意味的隐名购房情况。
二、处理隐名购房案件应注意的问题
（一）如何认定谁是实际购房人
确定购房款由谁出资是确定实际购房人的关键，只有查清了购房款的来源，才能确认实际购房人的身份。办案人认为，认定实际购房人，审查当事人提交的证据时要注意以下几个方面：
1、当事人提交银行提款记录、借条的，注意审核相关数额及提款、借款时间，是否与购房时间、购房款数额相符。关于借条，近亲属之间出具的借条，因亲属间存在利害关系故无证明力或证明力弱，需与其他证据相互印证才能确认。
2、注意审核证据的来源。审查购房手续，如买卖合同、购房发票、还贷款账单、入住单据等都由谁保管，上述文件一般均由实际购房人保管。
3、注意审查诉争房产实际居住情况，登记购房人一般只提供其身份和资格，但不实际控制房产。
（二）隐名购买房改房案件，确认房屋权属时注意保护房改房原享有居住使用权的家庭成员的合法权益。
与隐名购买商品房案件的不同的一种情况是，隐名购买房改房，房在未参加房改前，公房状态下的承租代表人和共同居住的家庭成员对房产均享有居住使用权。在确定房改房归属时，一方面要保护实际购房人的所有权，同时，对享有居住使用权的人需参照其所享有的居住使用权份额、价值进行适当补偿。
（三）隐名购买经济适用房，当事人之间关于房屋物权归属的约定是否有效。
隐名购买经济适用房的案件是指实际购房人不具备购买经济适用房的条件，而以具备条件的登记购房人名义购买。对这类案件，处理中存在二种观点，一种观点认为，实际购房人为违反政府相关行政法规，以不合法的手段取得经济适用房，故其与登记购房人之间的内部约定无效，房产应归登记购房人所有。另一种观点认为，实际购房人和登记购房人之间有关经济适用房权属归属的约定是真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方间的内部合同是有效的。实际购房人出资购买的经济适用房，应确认归实际购房人所有，但鉴于登记购房人的身份、资格也是取得经济适用房的主要条件，故实际购房人应给予名义购房人一定的经济补偿。办案人同意第二种观点。（民二庭 审判员）
